官方透露“全国有6亿栋房子”会不会让小城市的房子越来越不值钱?

#小城市房子会越来越不值钱吗?#据财联社消息,近日,官方透露全国有6亿栋房子,再次让“全国有多少套房子”这个话题成为舆论焦点。在日前举行的全国自然灾害综合风险调查新闻发布会上,住建部工程质量安全监管司司长曲琦介绍,住建部在全国范围内开展调查,首次全面摸清了我国房屋建筑和市政设施的“家底”,形成了海量数据。城乡建房第一次有了“数字身份证”。

据悉,住建部通过动员260多万人参与,获取了约6亿条城乡住房建设数据和80多万条市政设施数据,随即引发市场热议。其实“中国有6亿套房子”这个数据,既包括住宅,也包括非住宅。关于家庭住房总规模,住建部新闻发言人王胜军去年9月介绍,根据七五数据,2020年我国家庭住房总建筑面积将超过500亿平方米。

对此,58安居客研究院院长张博指出,中国城市化率已经到了一定程度,商品房销售规模会下降。由于人口流动等因素,城市之间的分化持续存在,四五线城市的新房供应可能长期过剩。“目前我国商品房销售额可能不会回到18万亿的水平,未来有望维持10-14万亿的规模。”张博在接受记者采访时说。

从面积上来说:农村的房子占一半。

中原地产首席分析师张大伟认为,住建部对全国6亿多楼盘的普查,不仅仅是一次“体检”,更是对住房情况的全面了解。最近透露的这组数据,初步回答了中国到底有多少栋楼的问题。“其中一个重要的细节是,在对超过6亿栋建筑的调查中使用的计量单位是建筑而不是集合。可见现存建筑的数量是相当多的。”张大伟说。

“6亿多的房子不完全是住宅,还有商业建筑和公共设施。城镇有多少房子,商品房、商办、工业、自建房有多少,城镇各线占总数的多少?这些详细的深度信息能反映更具体的情况,对判断一个地区和整体的房地产市场格局和未来走向有很强的指导意义,但住建部并没有发布这些深度信息。”张大伟告诉记者。

据《中国建设报》报道,全国6.6亿城乡住房建筑中,农村住房占地面积较大,从建筑数量上看占城乡住房建设总量的90%以上,从面积上看占一半;城市住宅4700多万套,分为住宅和非住宅两类。可见,在6亿多套房子中,住宅所占的比例并不高。不过,分析人士指出,房市形势还应综合各地人均住房面积等指标。

根据第七个计划的数据,中国城镇居民家庭人均住房建筑面积分别达到36.5平方米和42.3平方米,比第六个计划分别增加了7.3平方米和10.3平方米。

在张博看来,单从人均住房建筑面积数据来看,已经达到了比较高的水平,可以有效满足基本的住房需求。“考虑到供应的结构性错配,大量人口流入的城市仍有较大的住房需求,而许多中小城市和城镇的空置率可能会上升。”张博说。

国家统计局发布的《中国人口普查年鉴2020》显示,拥有广州和深圳两个一线城市的广东省,人均住房建筑面积约29.59平方米,户均72.06平方米,在所有省市中排名垫底。上海人均和每户居住面积分别为30.58平方米和73.86平方米,排名倒数第二;北京为33.41平方米和77.64平方米,排名倒数第三。

小城市的房子会不会变成「白菜价」?

张大伟说,根据有关部门此前公布的数据,中国城市家庭的平均家庭面积已超过三口之家的120平方米。一些小城市过剩的房子可能会面临降价。那些租不出去的房子,如果不能产生价值,就只能像某地的海景房一样空置,最终价格一降再降,甚至成为“白菜价”。

至于小城镇的房价会不会降到“白菜价”,很多分析人士认为,这种说法可能有些夸张,但一些小城市的房地产市场确实承受了不小的压力。世邦魏理仕中国区总监陈认为,从本地市场来看,一些工业基础薄弱、人口吸纳能力较弱的小城市可能出现阶段性过剩。

张博告诉记者,五大城市群之外的小城市仍将面临巨大的去工业化压力,也将面临市场信心恢复缓慢、需求持续减弱的局面。

“对于很多四五线城市来说,住房不是阶段性过剩,而是可能面临长期过剩。由于人口吸引力较弱,未来很难维持增量市场原有的体量。此外,四五线城市拥有两套以上住房的家庭比例在增加,未来需求大幅减少,而土地供应仍在增加,这种过剩局面可能会加剧。这类城市有必要根据人口变化和产业调整,合理调整市场的供应量。”张博补充道。

针对这种情况,一些大型房企告诉记者,他们正在对城市的战略布局进行调整。

“新房总需求会逐渐下降,四五线城市在一定时期内下降会更明显。不过一二线还是有需求空间的。未来我们会加大高能耗城市的布局,逐步减少部分四五线的投入。”某TOP10房企表示。

陈告诉记者,虽然楼市低迷,但一线和热点二线城市的需求仍然非常旺盛,这反映了楼市的巨大差异。“考虑到五大城市群的人口吸纳能力很强,这些经济实力较强的都市圈的城市需求还在增长。这些城市的住房需求还没有完全得到满足,未来还有很大的发展空间。”陈对说:

全国待售住宅面积创近五年新高。

在市场谈论“中国有6亿套房子”的同时,另一个令人担忧的原因是,去年中国新建商品房待售面积创下5年新高。

戴德梁行近日发布的数据显示,截至2022年底,全国新建商品房待售面积26947万平方米,较去年底增加4186万平方米,同比增长18.4%。“受市场预期不确定等因素影响,尽管新房供应端明显收缩,但需求不佳导致去年新房成交量同比下降,推高了整体待售面积。”戴德梁行研究院副院长张说。

中国住宅待售面积历年变化

易居研究院数据显示,到2022年底,全国100个城市中有68个城市库存面积同比增加,32个城市库存面积同比减少。不过目前的库存并不是历史最高。根据DTZ的数据,自2008年以来,中国新建商品销售面积在5年内高于2022年。其中,2014年和2016年待售面积超过4亿平方米,远高于2022年。

易居研究院研究总监严跃进认为,楼市库存增加,市场呈现供大于求的趋势。主要原因不是供给侧,而是需求侧太弱。“需求低迷已经持续了很长时间。目前楼市还没有真正走出低迷。”

“新房卖不出去,库存增加。困扰同行的问题是,在市场没有回暖的情况下,是否出现了阶段性的供应过剩,下一步如何排兵布阵。”一位浙江房企市场部人士表示。新房方面,易居研究院数据显示,全国100个城市一、二、三线新建商品住宅环比分别为12.4、18、21.9个月。

张博指出,根据目前的市场情况,预计城市间的分化仍将持续,未来五大城市群一二线热点城市的供需仍将保持一定的热度。“一方面,这些城市去年拿的地块价格相对较低,今年这些项目形成的供应可能在价格上有一定优势,会吸引购房者入市。另一方面,由于市场复苏步伐加快,需求端信心也将优先恢复。”张博说。

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